В городском сообществе, с самых его начал, любые пространственные сценарии оказываются в рамках неписаного права или свода законов. Знакомые со школы законы Хамураппи жестко регулировали правила изменения границ домовладений и компенсаций за урон, нанесенный соседу при перестройке. Конституции греческих городов-полисов в деталях прописывали правила общежития, а римляне кодифицировали эти правила в знаменитых Дигестах (выдержках) юриста Ульпиана. Нельзя затенять сад соседу, надстроив собственный дом или забор на меже, нельзя на дюйм нарушить священные границы храмового участка и т. п. В Византии Дигесты были дополнены специальной статьей о защите вида из каждого дома на воды Босфора, что было унаследовано и строителями русских городов: вид на реку или озеро был ценностью.
Средневековые города Европы регулировались в мельчайших частностях, когда речь шла о предельной высоте домов или о выступах по второму и третьему этажам – впрочем, само постоянное повторение этих правил явственно указывает на то, что их постоянно же нарушали.
В более поздние времена, в пределах городской черты, стремились законодательно прекратить или хотя бы ограничить строительство в дереве. Прописывали правила, по которым домовладельцы обязывались содержать в порядке мощение улиц напротив фасада своего дома, а в городах, где муниципальная власть была крепче, – еще и выметать весь мусор на середину улицы, откуда его подбирали особые команды. Менялось многое – кроме чрезвычайной устойчивости границ домовладений, нанесенных на выверенные планы кварталов. Нарушать эти границы, осуществляя принудительный выкуп, ради общих городских нужд, смогла уже только централизованная власть Нового времени.
С XIX в. законодательно закреплены «красные линии», определяющие грань между частным и публичным пространством. Затем стали закреплять правила, по которым фасады домов либо выносились на красную линию, либо имели фиксированный отступ от нее, либо домовладельцам предоставлялось право определить этот отступ самостоятельно.
Во Франции или в России такого рода правила устанавливались государством, за соблюдением их следили чиновники министерств внутренних дел, а планировки городов прямо утверждались верховной инстанцией. В странах с большей независимостью муниципа литетов все решения принимались ими, хотя появление новых конструкций и новых материалов заставило и в этих странах вводить единые технические стандарты строительства. В любом случае утвердилась система, четко регулирующая отношение высоты зданий к ширине улиц, а площади подошвы зданий – к площади участка.
Увеличение высоты сооружений вызвало к жизни закон 1916 г. в Нью-Йорке, обязавший делать отступы внутрь участка через два десятка этажей, чтобы обеспечить доступ солнечного света в улицы-каньоны, и этот закон, подобно отсутствующему в этом городе главному архитектору, определил силуэт и структуру застройки. При разработке региональных планов развития европейских городов к началу XX в. уже сложилась практика детального регулирования всех параметров городской среды, а в США к ней добавился зонинг – зонирование по функциональному использованию. В новых городах, построенных в духе Нового урбанизма, и в многих пригородах дотошность правил распространяется на типы деталировки, покраску зданий и даже на цвет занавесок в окнах – таковы контракты, которые покупатели недвижимости подписывают с застройщиком. Зонинг стал инструментом имущественной сегрегации, вызвав к жзни рыхлую структуру современного американского пригорода, и в новейших проектных программах, как, к примеру, в случае Денвера, наблюдается последовательный отказ от этой обедняющей схемы. В современной России мы до сих пор не определились с правилами застройки и реконструкции городов. Советская традиция склоняет к единому стандарту, тогда как разнообразие ситуаций – к большей дифференциации, но главное в том, чтобы понять и наконец договориться о том, где кончается городской закон и где начинается проект планировки. Пока еще в этом вопросе в головах царит изрядная путаница.
Наложение прямоугольной и диагональной сеток в плане Вашингтона, квадрат квартала со срезанными углами в генеральном плане Серда для Вашингтона, закон 1916 г. об отступах по высоте небоскреба в Нью-Йорке – все это примеры блистательно заданных и, главное, неуклонно соблюдаемых правил игры при построении города.
